京沪深调控升级

京沪深调控升级

一线城市新政全复盘　　十八届三中全会前政策频频出台，对市场影响几何？《东地产财经周刊》(微信号：dongdichan)全面复盘京沪深调控政策，为投资者指明方向。　　三中全会召开在即，房价控制成为焦点。 中原领先指数系统数据显示，自2012年3月以来，京沪穗深四城市累计价格涨幅均在28%以上。2013年10月，尽管涨幅有所收窄，但六城市二手住宅价格指数继续保持全线上涨。继北京(楼盘) 、深圳(楼盘) 之后，本周上海(楼盘) 也加入了调控收紧之列。“沪7条” 提高二套首付比例，从严执行“限购”。这预示了四季度政策面全面收紧，后续或有更多房价过快上涨的城市调控升级。　　但从目前已出台的三地政策来看，主要是强化现有调控，收紧二套房贷，增加普通住房供应，尚未对市场造成实际的冲击。但三中全会来临之际，政策面的收紧无疑将使买卖双方心态更为谨慎。　　沪7条　　11月8日，上海房管局发布《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》。“沪7条”出台，内容涉及差别化住房信贷税收、住房限购、增加土地供应等综合措施。　　●“限贷”收紧。　　二套房贷首付从6成提升至7成，执行尺度与北京、深圳相同，将抑制部分改善性需求，但鉴于二套房贷申请比例相对较小，人群购买力较强，首付提高对市场的影响更多是心理预期层面。　　●“限购”从严。　　上海成为第一个 “限购”升级政策落地的城市，调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。将使一部分本来具有购房资格的非户籍购房者失去购房资格，对成交量产生直接影响。调控尺度大于北京、深圳。　　●增加住房用地供应。　　“沪7条”明确，2013年上海市住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷。优化结构，进一步加大中小套型住房用地供应。 符合中央增供应的调控思路。然而，增加土地供应，需要几年时间差转化为有效房源，对市场难有立竿见影的作用。　　深8条　　10月11日，深圳召开全市房地产宏观调控领导小组联席会议，部署下一步房地产调控工作，并提出了稳定房价“深8条”，向外界释放了加强调控的信号。　　●抑制需求信贷收紧。　　首先，需求层面依然打击投机投资，支持自住需求。继续强调严格执行限购、限贷政策，加强差别化信贷执行力度，并提出“抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率”，10月31日，“深八条”靴子落地，人民银行深圳支行发布《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》，将二套房首付提至7成，深圳成为继北京之后第二个执行二套房首付7成的城市。就北京之前的经验来看，对市场量价影响不大。　　●增加供应普宅用地增20%。　　供应方面，“深八条”明确提出深圳今年普通住房用地供应在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上，四季度还要供应约60公顷住宅用地。增加宅地供应主要是为了响应国土部四季度土地市场调控会议上强调的一线城市加大住宅用地供应，严防“地王”的要求。然而，增加土地供应，需要几年时间才能转化为有效房源，并不能立竿见影地提高住宅供应，起到抑制房价的作用，但另一方面，增加土地供应，平抑地价，可以减少“地王”效应对房价的拉升。　　●“限价”加码长效机制有待建立。　　“限购”、“限贷”在持续执行了多年之后，已有效遏制了投机投资需求，其对进一步加强楼市调控的空间已很有限，“限价”可能是短期内控制房价最行之有效的方法。“深八条”要求继续强化商品住房预售管理，引导房地产开发企业理性定价，表明“限价”措施将继续执行，并且可能随着年末房价控制目标考核的临近而更严格地落实。“加快构建符合深圳实际的房地产调控长效机制”预示着深圳可能将成为新一批房产税试点城市之一，然而长效机制目前还处在研究和构建阶段，其何时落地亦不可知。　　京7条　　10月22日，北京住建委发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，自住型商品房政策框架正式出台。相比以往倾向“限购”、“限贷”等主要遏制需求的调控措施，此次北京政府将着力点放在了供应方，调控思路由堵转疏。　　●住房供应体系调整。　　《意见》明确了将按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的总体思路，完善住房供应结构，下大力气做实中端，支持居民自住性、改善性住房需求。意味着北京的住宅体系将从“保障房”和“商品房”的二元结构转向“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的三元结构。对此，北京市住建委相关负责人表示，所谓“高端有控制”并不是指控制房价，而是指控制高端商品房供应在全市新建住宅中的供应比例。据数据显示，北京每年保障房供应能占到全市住宅供应量的20%，中端政策性限价商品房今后将占50%。这就意味着，高价房未来将占全城供应的30%。　　●促成供应是关键。　　《意见》指出将通过“限房价、竞地价”等出让方式在2013年底前完成不低于2万套自住型商品住房供地，市住建委另外表示，2014年计划供应自住型商品住房5万套。北京最近几年剔除保障房之后的纯商品供应每年在8万套左右，5万套自住商品房的供应规模足够改变北京整个住宅供应格局。　　据中原统计，截至目前，北京已成交8宗含有自住型商品房地块，成交面积约77万平方米；已供应的标明自住型商品房面积的4宗地块，合计自住型商品房面积43.4万平方米；此外还有7宗竞配建地块，总建筑面积57.7万平方米，若假设配建比例为30%，则可供应自住型商品房17.3万平方米。以上共计 137.7万建方，若以100平米的单套面积计算，可建设自住型商品房约13770套。年底两万套的目标预计可以实现。　　●权利寻租需避免。　　另一方面，自住型商品房比市价低30%的销售价格，即使5年后再上市上缴30%的增值收益，依然会比以市场价购买普通商品房具有更高的收益率。同质的房源却有两套截然不同的操作体系，明显的利益驱使极易造成权利寻租，这也是之前经济适用房与限价房管理过程中频现腐败，未能达成预期效果的原因。新出台的“自住型商品房”虽然在销售对象与供应规模上较之前有大的放宽与改善，但本质上依然类似原先的限价商品房，最终效果取决于政府执行力度。　　●购房者观望加重。　　由目前的土地供应推算，年底前若完成2万套自住商品房土地供应，那实际的大规模上市最早将出现在2014年下半年，但其对市场的影响预计会在近期显现。首先对于购房者而言，市场观望情绪加重，延缓其进入当下的商品房市场，转而等待这种限价房源。但届时若没有实现承诺的供应规模，亦将形成市场的报复性反弹。而对于开发商，可能会迫使部分房企改变销售节奏与策略，转向平价快销。

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